[스크랩] 감정평가 - 수목의 보상평가

수목의 보상평가

1) 개요

〇 보상법에서 지장물로 취급하는 수목은 관상수․수익수․묘목․입목(조림된 용재림 또는 이와 유사한 자
연림․연료림)․죽림 등으로 분류하며, 조경용으로 식재된 수목을 포함한 보상대상 수목은 공통적으로 그
수종․수령․수량을 조사한다.

〇 임야 상에 자연적으로 성장하고 있는 잡목은 토지에 화체평가하므로 별도의 물건으로 작성하지 아니한
다.


2) 조사방법
〇 조경수목, 관상수

조경수목은 그 희귀성이나 재산적 가치보다는 외형적 크기(수고․흉고 직경 등)이식의 난이도를 기준으로
평가하게 되므로 수량을 정확히 파악하는데 중점을 두고 조사한다. 수량이 많은 경우 한그루씩 사진촬영
할 필요는 없으나, 주요 수종을 설명판에 기입하고 수목의 전반적인 현황이 나타날 수 있도록 촬영한다.



유실수가 인근 야산 또는 농경지상에 식생하고 있는 경우 소유자가 관리하고 있는 이상 이를 잡목으로 볼
수 없으므로, 일단 소유권을 주장하는 자의 물건조서에 함께 작성한 후 열람․공고 등의 절차를 거쳐 보상
을 추진하여야 한다.

〇 수익수

과수원 등 일단의 토지상에 영리를 목적으로 다량의 과수목을 식재한 경우, 그 수량산정 방법은 법 시행규
칙 제40조의 규정에 의하여 그루별 조사를 원칙으로 하되, 식재된 상태가 헤아릴 수 없을 정도로 불규칙적
이고, 그 규모가 광대하여 불가피한 경우라면 소유자로부터 자료를 제공받아 단위면적을 기준으로 하는 표
본추출방식에 의하여 산정할 수 있다. 화원 등 조경업소 판매업소와 같이 수종이 매우 다양하거나 수량이
많은 경우에는 소유자에게 미리 양식을 배포하여 이를 작성케 한 후 현지 확인하는 방법으로 조사한다.


〇 묘목

파종 중에 있거나 발아 중에 있을 때, 기타 묘목수를 세는 것이 부적절한 때에는 파종 또는 식재된 면적
에 의하여 그 수량을 산정하며, 파종 년월일을 조사․기록한다.

상품화할 수 있는 묘목으로서 토지를 취득 사용할 수 있는 시기에 가격에 영향을 받지 아니하고 현장에서
매매할 수 있는 묘목은 손실이 없는 것으로 보나(토지보상법시행규칙제38조제2항), 기본조사단계에서 예측
이 어려우므로 조사단계에서는 충실히 조사한다.



〇 입목(규칙 제39조)

조림된 용재림은 관계기관에 미리 조회하여 산림법에 의한 영림계획을 받았거나 산림의 생산요소를 기업적
으로 경영․관리하는 산림으로서 「입목에 관한 법률」 제8조의 규정에 의하여 등록된 입목의 집단으로서
확인되었을 때 이를 조사하되, 등록된 입목은 토지(임야)대장의 사유란에 입목등록 명의인과 등록일자가
기재되어 있으므로 시․군에 비치된 입목등록원부 또는 등기소에 비치된 입목등기부등본을 발급받아 식재
시기와 수량 등을 파악한다.

입목 소유자로부터 자료가 제공되었거나 보상을 요구받은 산림의 경우, 그 현황이 일단의 군락을 이루고
있는 자연림 또는 연료림으로서 그 수령․면적․주수․입목도․관리상태․성장정도․수익성 등이 조림된
용재림과 유사한 때에는 이를 조사하도록 한다.

조림된 용재림이나 이와 유사한 자연림이라도 성장상태로 보아 벌채시기에 달하였거나 표준연령의 9/10이
상 경과된 경우에는 손실이 없는 것으로 보고 있으므로, 벌채 시기나 수령에 대한 조사는 각별히 유의하여
야 하며, 특히 필요하다면 전문가에게 자문을 요청하는 등 근거를 확보한다.

죽림 등으로 분류하며, 조경용으로 식재된 수목을 포함한 보상대상 수목은 공통적으로 그 수종․수령․수
량을 조사한다.

임야상에 자연적으로 성장하고 있는 잡목은 토지에 화체평가하므로 별도의 물건으로 작성하지 아니한다.




3) 보상평가의 원칙

〇 이식비를 지급하는 것이 원칙이고, 이식이 부적합하거나 이식비가 당해 입목의 취득비를 초과하는 경우
에는 취득비로 보상한다. 대법원은 과수목이 이전 가능한 것인지의 여부는 기술적이 아니라 경제적으로 판
단하여야 하고(1991. 1. 29. 선고 90누3775), 따라서 과수목이 기술적으로는 이식이 가능하다 하더라도 경
제적으로 이식가능수령을 초과하여 이식이 불가능하다면 이전료를 보상하고 이전케 할 것이 아니라 동종물
건의 인근에 있어서의 거래가액 등을 고려한 적정가격을 보상하고 수용하여야 한다고 판시한바 있다
(1984. 5. 29. 선고 83누635).

〇 수목의 손실에 대한 보상액은 정상식(경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목의
식재상태를 말한다)을 기준으로 한 평가액을 초과하지 못한다(규칙40조2항).



4) 수익수 및 관상수의 보상평가

〇 평가에 있어서 고려할 사항

과수 그 밖에 수익이 나는 나무(이하 "수익수"라 한다) 또는 관상수(묘목을 제외한다. 이하 같다)에 대하
여는 수종․규격․수령․수량․식수면적․관리상태․수익성․이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형
성에 관련되는 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.


〇 과수의 보상평가

지장물인 과수에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 평가한다. 이 경우 이식가능성․이식적기․고손율(枯
損率) 및 감수율(減收率)에 관하여는 법시행규칙별표2의 기준을 참작하여야 한다.


㈎ 이식이 가능한 과수

① 결실기에 있는 과수

㉮ 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 이식함으로써 예상되는 고손율․감수율을 감안하여 정한 고손
액 및 감수액의 합계액

㉯ 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 ⑴의 고손액의 2배 이내의 금액 및 감수액의 합계액


② 결실기에 이르지 아니한 과수

㉮ 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 가목⑴의 고손액의 합계액

㉯ 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 가목⑴의 고손액의 2배 이내의 금액의 합계액

㈏ 이식이 불가능한 과수

① 거래사례가 있는 경우 : 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이다.

② 거래사례가 없는 경우

㉮ 결실기에 있는 과수 : 식재상황․수세․잔존수확가능연수 및 수익성 등을 감안하여 평가한 금액

㉯ 결실기에 이르지 아니한 과수 : 가격시점까지 소요된 비용을 현재의 가격으로 평가한 금액(이하 "현가
액"이라 한다)

그리고 물건의 가격으로 보상하는 과수(법75조1항단서)에 대하여는 위의 이식이 불가능한 과수의 예에 따
라 평가한다(규칙37조3항).

〇 과수외 수익수 및 관상수의 보상평가

과수 외의 수익수 및 관상수에 대한 평가에 관하여도 위 과수의 보상평가방법을 준용하되, 관상수의 경우
에는 감수액을 고려하지 아니한다. 이 경우 고손율은 당해 수익수 및 관상수 총수의 10퍼센트 이하의 범
위 안에서 정하되, 이식적기가 아닌 경우에는 20퍼센트까지로 할 수 있다(규칙37조4항).

〇 벌채비용의 부담

이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 수목의 소유자가 당해
수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우에는 수목의 소유자가 부담한다(규칙37조5항).


5) 묘목의 보상평가

〇 묘목(나무의 모종을 말함)에 대하여는 상품화 가능여부, 이식에 따른 고손율, 성장정도 및 관리상태 등
을 종합적으로 고려하여 평가한다(규칙38조1항).

〇 상품화할 수 있는 묘목은 손실이 없는 것으로 본다. 다만 매각손실액(일시에 매각함으로 인하여 가격
이 하락함에 따른 손실을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 손실을 평가하여 보상하여야 하며, 이
경우 보상액은 상품화 할 수 있는 시기에 이르지 아니한 묘목에 대한 평가금액을 초과하지 못한다(규칙38
조2항).


〇 시기적으로 상품화가 곤란하거나 상품화를 할 수 있는 시기에 이르지 아니한 묘목에 대하여는 이전비
와 고손율을 감안한 고손액의 합계액으로 평가한다. 이 경우 이전비는 임시로 옮겨 심는데 필요한 비용으
로 평가하며, 고손율은 1퍼센트 이하의 범위 안에서 정하되 주위의 환경 또는 계절적 사정 등 특별한 사유
가 있는 경우에는 2퍼센트까지로 할 수 있다(규칙38조3항).


〇 파종 또는 발아 중에 있는 묘목에 대하여는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다(규칙38조4항).


〇 물건의 가격으로 보상하는 묘목에 대하여는 거래사례가 있는 경우에는 거래사례비교법에 의하여 평가하
고, 거래사례가 없는 경우에는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다(규칙38조5항).

출처 : 인천공인중개사 포럼

글쓴이 : 김성구 원글보기

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